水道工事会社｜水コネクト
分譲マンションの水漏れは
経年劣化が原因？
責任や修理費、管理組合との関係は？

管理会社や調査業者から「経年劣化ですね」「専有部分なので自己負担になります」と説明されると、思わず納得してしまいそうになります。しかし、分譲マンションの水漏れでは、「経年劣化＝必ず自己負担」とは限りません。

「経年劣化」という言葉は「原因」を説明する言葉であって、「誰が費用を負担するか」を決める言葉ではありません。

たとえば築30年のマンションで給水管が老朽化し、水漏れが起きたとします。確かに原因は経年劣化かもしれません。しかし、その配管が専有部分なのか共用部分なのかによって、修理費を負担する人は変わります。

つまり、水漏れが起きたときに最初に確認すべきなのは、「経年劣化かどうか」よりも、「どこで漏れているのか」ということなのです。

「経年劣化」は結論ではない

現場では、調査の初期段階で「おそらく経年劣化ですね」と説明されることがあります。

たしかに長年使用した配管や設備が原因であれば、その可能性は十分ありますが、その時点ではまだ漏水箇所が特定されていないケースもあります。

たとえば次のようなことも考えられるのです。

・キッチンの給水管から漏れていると思われたが、実際には共用立て管だった
・天井のシミが専有部分の配管ではなく、上階の漏水だった
・浴室の排水管が原因だと思われたが、防水層の劣化だった

「経年劣化だから自己負担です」という説明だけで修理を進めてしまうと、後から責任の所在が変わる可能性もあるため注意が必要です。

まず確認したい3つのこと

もし「経年劣化による自己負担」と説明された場合は、次の3点を確認してみてください。

漏水箇所は特定されているか

推測ではなく、調査によって原因が確認されているかを確認します。

専有部分か共用部分か

管理規約や図面をもとに、どちらに該当するのかを確認します。

保険の利用は検討したか

火災保険や個人賠償責任保険が使える可能性があります。

「仕方ない」で終わらせない

分譲マンションの水漏れで最も多いトラブルのひとつが、「誰が払うのか分からないまま工事が進んでしまうこと」です。

特に築20年、30年を超えたマンションでは、配管の老朽化による漏水が増えていきます。そのため、「経年劣化」という言葉が出てくる場面も今後だんだん多くなると思います。

しかし、経年劣化は原因の説明であり、費用負担を決める言葉ではありません。

まずは漏水箇所を特定し、専有部分か共用部分かを確認したうえで、管理組合や保険会社とも相談しながら進めることが、不要なトラブルを防ぐ第一歩です。

管理会社や調査業者から「経年劣化ですね」と説明を受けても、具体的に何が起きているのか分かりませんよね。古くなったということ？　壊れたということ？　寿命という意味？　保険が使えないということ？

実は、経年劣化という言葉は、非常に幅広く使われています。

分譲マンションの水漏れにおける経年劣化とは、長年の使用や時間の経過によって設備や配管が少しずつ傷み、本来の性能を維持できなくなった状態を指します。

つまり、「突然壊れた」というよりも、「長い年月をかけて傷みが蓄積した結果として水漏れが起きた状態」と考えると分かりやすいです。

配管は少しずつ劣化していく

マンションの給水管や排水管は、金属や樹脂などの素材でできていますが、 どの素材にも寿命があります。

たとえば古いマンションでは、亜鉛メッキ鋼管や鉄管が使われていることがあります。これらの配管は内部にサビが発生しやすく、年月とともに管の内側が細くなったり、小さな穴が開いたりすることがあります。

また、給湯管では温度変化が繰り返されるため、接続部分の劣化が進みやすくなります。

キッチンや浴室の排水管も、油汚れや洗剤、湿気などの影響を長年受け続けることで傷みが進んでいきます。

こうした変化はある日突然起こるわけではありません。築20年、30年という時間の中で少しずつ進行し、ある日、水漏れという形で表面化するのです。

故障や施工不良とは意味が異なる

経年劣化と混同されやすいものに、設備の故障や施工不良があります。

たとえば、 洗濯機のホースが外れたり、給湯器の部品が破損したり、リフォーム工事の施工ミスで水漏れしたりしたケースは、経年劣化とはいえません。

また、新築から数年しか経っていないマンションで配管から漏水した場合は、施工不良や製品不良が原因のこともあります。

原因によって責任の所在や保険の扱いも変わるため、「水漏れ＝経年劣化」と決めつけることはできません。

「古いマンションだから仕方ない」とは限らない

築年数が古いマンションでは、経年劣化による漏水リスクは高くなりますが、たとえば築30年のマンションだから必ず経年劣化で、築10年ならそうではない、という単純なものでもありません。

定期的に更新工事を行っていたり、給水管を更生工事していたり、大規模修繕の際に配管更新も実施しているマンションでは、築年数が古くても状態が良好なことがあります。

逆に、築15年程度でも、メンテナンスが不十分であれば漏水が発生することがあります。

そのため、築年数だけで判断するのではなく、配管の状態や修繕履歴を確認することが重要です。

火災保険でよく問題になる「経年劣化」

「経年劣化」という言葉が特に問題になるのが、保険の場面です。

多くの火災保険では、自然な老朽化によって発生した損傷については補償対象外となっています。

たとえば配管が老朽化して穴が開いたり、パッキンが寿命を迎えていたり、長年の使用で設備が劣化したりした場合、修理費そのものは保険の対象にならないことがあります。

ただし、漏水によって床や壁が損傷したり、下の階に被害が及んだり、家財が濡れてしまったりした場合の「二次被害」については、補償の対象となる場合があります。

そのため、「経年劣化だから保険は一切使えない」と考えるのは早計です。

契約内容によって補償範囲は異なるため、保険会社や代理店にも確認してみましょう。

現場で使われる「経年劣化」という言葉

・配管そのものの寿命
・パッキンや接続部の劣化
・設備機器の老朽化
・防水層の劣化
・コーキング材の劣化

つまり、ひとくちに経年劣化といっても、原因となる場所や部材はさまざまです。

そのため、「経年劣化ですね」と説明を受けたときは、「どこの、何が、どのように劣化しているのか」を具体的に確認することが重要です。

「経年劣化」と言われたら確認したいこと

もし調査の結果として経年劣化が原因だと言われた場合は、次の点を確認してみてください。

・どの部位が劣化しているのか
・その部位は専有部分か共用部分か
・修理方法はどのようになるのか
・保険の対象になる可能性はあるのか
・今後も同じ場所で再発する恐れはないか

経年劣化という言葉で、問題を終わらせないでください。それは、「ここから誰がどのように対応するのか」を考えるためのスタート地点なのです。

分譲マンションで水漏れが起きたとき、最も問題になるのが「結局、誰が修理費を払うのか」という問題です。

特に管理会社や業者から「経年劣化ですね」と説明を受けると、「古くなったのなら管理組合が直してくれるのではないか」「修繕積立金は使えないのか」という疑問が浮かびます。

しかし、分譲マンションでは「経年劣化だから管理組合負担」「古い設備だから自己負担」という単純なルールではありません。

費用負担を決める最大のポイントは、漏水が起きた場所が専有部分なのか共用部分なのかという点です。

まずは「誰のものか」を確認する

分譲マンションでは、同じ配管であっても、専有部分と共用部分で扱いが異なります。

一般的には、室内だけで使用する給水管や給湯管は専有部分、建物全体で使用する縦配管（立て管）は共用部分です。

＜専有部分＞
・室内の給湯器
・キッチンの蛇口
・洗面台の配管
・トイレの設備
・各住戸専用の給水管や排水管

＜共用部分＞
・共用廊下
・外壁
・屋上防水
・エレベーター
・建物全体で使用する立て管

上記の専有部分の修理費は区分所有者が負担し、共用部分の修理費は管理組合が負担します。つまり、同じ水漏れでも場所によって支払う人が変わるのです。

ただし実際の区分はマンションごとの管理規約によって異なるので、「配管が古いから自己負担」「築年数が古いから仕方ない」という単純な話ではありません。

実際に管理規約や長期修繕計画書を確認すると、共用部分として管理組合が修繕を行う対象になっているケースもあります。

キッチンの水漏れでも管理組合負担になることがある

ただし、 「室内で起きた水漏れだから自己負担」とは限りません。

同じキッチンの床下での漏水でも、それが「シンクにつながる横引き管」なら専有部分、「建物の立て管」なら共用部分というようにケースが分かれます。

配管の途中で区分が変わることもあり、現場では「床を開けてみたら共用配管だった」ということも実際にあります。

そのため、調査する前に、自己負担を前提に工事を進めてしまうのは要注意です。

修繕積立金はどんな場合に使われるのか

「毎月修繕積立金を払っているのに、なぜまた修理費を負担しなければならないのか」と思う方もいますよね。実際、私たちもそうした声をよく聞きます。

しかし、修繕積立金は建物全体の維持管理のために積み立てられているもので、専有部分の修理には使えないのが一般的です。

主な使い道は、外壁修繕や屋上防水、エレベーター更新、共用配管の交換、大規模修繕工事などです。

つまり、共用部分は管理組合負担、専有部分は所有者負担という考え方が基本で、共用部分の漏水なら修繕積立金から工事費が支払われますが、専有部分の設備や配管は各所有者の財産と考えられるため、修繕積立金が使えないのが普通なのです。

ただし、境界部分の扱いはマンションによって異なるため、管理会社の説明だけで判断せず、管理規約もあわせて確認したほうがいいです。

管理会社と管理組合は同じではない

水漏れが起きたとき、「管理会社が自己負担と言ったから、もうそれで決まり」と受け止めてしまう方もいますが、管理会社はマンション管理を受託している会社、管理組合は区分所有者全員で構成される組織で、それぞれ別の存在です。

共用部分の修繕を最終的に判断するのは管理組合で、管理会社はあくまで窓口や助言を行う立場であり、費用負担を決定する権限はありません。

もし説明に納得できない場合は、管理規約をよく確認したり、理事会に相談したり、実際に管理組合に問い合わせたりしてみましょう。

【事例】経年劣化が原因でも管理組合が修繕費を負担したケース

ここで私たちが修理をお手伝いした水漏れの事例をひとつ紹介しましょう。

築28年の分譲マンションに住むAさんは、リビングの床がふくらんでいることに気付きました。管理会社へ連絡すると、調査業者から「配管の経年劣化ですね。専有部分なので自己負担になります」と説明されました。

しかし、後日さらに調査を行ったところ、漏水の原因は建物の立て管でした。立て管は共用部分だったため、最終的な修繕費は管理組合が負担することになりました。

この場合、もし最初の説明だけで自己負担の工事を進めていたら、本来負担する必要のない費用を支払っていた可能性もあります。

もちろんすべてのケースがこうなるわけではありませんが、「経年劣化だから自己負担」という言葉だけで結論を急がないようにしましょう。

下の階に被害が出た場合の負担は？

水漏れによって下の階の天井や壁が濡れてしまった場合、修理費とは別に損害賠償の問題が生じることがあります。

ここでも重要なのは原因です。共用部分の漏水なら管理組合が対応しますが、専有部分の漏水なら区分所有者が対応することになります。

ただし、経年劣化による漏水だからといって必ずしも重大な過失と判断されるわけではありませんし、個人賠償責任保険やマンション保険で補償される場合もあります。

そのため、下の階への対応についても自己判断せず、管理会社や保険会社と相談しながら進めるのがいいです。

費用負担を判断する前に確認したいこと

経年劣化による水漏れで費用負担を求められた場合は、次の点を確認してみてください。

・漏水箇所は特定されているか
・専有部分か共用部分か
・管理規約ではどう定められているか
・修繕積立金の対象になるか
・保険は利用できるか

水漏れの原因が経年劣化だったとしても、それだけで費用負担まで決まるわけではありません。「どこが漏れているのか」「誰が管理している部分なのか」を確認することが、不要なトラブルや誤解を防ぐ第一歩になります。

私たち水コネクトにも、「うちのマンションは築30年だから、やはり寿命なのでしょうか」という相談が多く寄せられます。

実際、マンションの水漏れは築年数と関係あります。特に築20年を過ぎる頃から設備や配管の老朽化が目立ち始め、築30年を超えると漏水トラブルが増える傾向があります。

ただ、築年数だけで水漏れの有無が決まるわけではありません。

同じ築30年のマンションでも、過去に配管更新工事を行っているマンションと、建築当時の設備をそのまま使い続けているマンションでは、状況が大きく異なります。

ここでは、築年数ごとに起こりやすいトラブルを見ていきましょう。

築20年前後で増え始める給湯設備のトラブル

築20年前後になると、まず目立ち始めるのが給湯設備の不具合です。

給湯器そのものの寿命は一般的に10～15年程度といわれていますが、交換時期を過ぎたまま使用されているケースも少なくありません。

また、 給湯管の接続部やパッキン類、止水栓周辺などの部材も少しずつ劣化していきます。

最初は小さなにじみ程度でも、長期間放置すると床下に水が回り、フローリングの浮きやカビの原因になることがあります。

築30年前後になると配管の老朽化が目立つ

築30年前後になると、給水管や排水管そのものの老朽化が問題になることがあります。

特に1980～1990年代に建築されたマンションでは、金属製の配管が使用されていることも多く、内部の腐食が進んでいるケースがあります。

配管の内部は普段見ることができませんが、長年の使用によって、サビが発生したり、管の肉厚が減少したり、小さな穴（ピンホール）があいたり、接続部分が腐食したりといった症状が進行していることがあります。

実際に水漏れが起きてから初めて配管の状態が分かることも珍しくありません。

築40年を超えるマンションでは共用配管にも注意

築40年を超えるマンションでは、専有部分だけでなく建物全体の配管設備にも注意が必要です。

立て管や共用排水管などの老朽化が進んでいる場合、複数の住戸で同時期に漏水トラブルが発生することがあります。

このようなケースでは、長期修繕計画の見直しや配管更新工事、更生工事などが検討されることもあります。

こうしたマンションでは、「うちだけの問題だと思っていたら、同じ階の住戸でも漏水が起きていた」ということも珍しくありません。

築年数だけでは判断できないことも

築30年を超えていてもまったく問題のないマンションもあります。

その違いはどこから来るのかというと、それまでの維持管理です。次のようなマンションでは、築年数が古くても良好な状態を維持していることがあります。

・大規模修繕の際に配管更新を実施している
・定期的な排水管洗浄を行っている
・管理組合が長期修繕計画を適切に運用している

「もう寿命だから仕方ない」「古いマンションだから諦めるしかない」と感じてしまうかもしれませんが、水漏れが起きたからといって、必ず大規模な工事が必要になるわけではありません。

実際には、部分的な配管交換で済むケースや接続部の修理で改善するケース、共用部分の工事で解決するケースもあります。

逆に築20年程度でも、修繕が先送りされていたり、共用設備の点検が不十分だったり、漏水歴があったりするマンションでは、水漏れのリスクが高くなります。

原因を早い段階で特定できれば、被害の拡大を防ぐこともできます。

こんな症状があれば注意したい

築20年以上のマンションで次のような症状が見られる場合は、水漏れの前兆かもしれません。

・壁紙が一部だけ浮いている
・フローリングがふくらんでいる
・天井にシミがある
・カビ臭さが続いている
・水道料金が急に上がった
・水道メーターが止まらない

これらの症状がすぐに大きな漏水につながるとは限りませんが、早めに確認することで修理範囲を小さくできる場合があります。

築年数はあくまで目安のひとつです。

「築30年だから危険」「築15年だから安心」と判断するのではなく、マンション全体の維持管理の状況や現在の症状を総合的に見てください。

水漏れが起きたとき、多くの方が気にするのが費用の問題です。

「経年劣化ですね」と説明されたら、調査だけでいくらかかるのか、修理費はどのくらいか、もしかしたら数十万円かかるのではないか、と不安になりますよね。

実際のところ、水漏れの費用は原因や工事内容によって大きく変わります。

蛇口のパッキン交換のような軽微な修理で済む場合もあれば、床を解体して配管を交換する工事が必要になることもありますので、最初の段階で正確な費用を判断することは難しく、まずは原因調査を行う必要があります。

最初に行われるのは漏水調査

水漏れが起きたからといって、すぐに修理工事が始まるわけではありません。

まず行われるのが漏水箇所の特定です。目視による確認だけでなく、水道メーターの確認、配管経路の調査、点検口の確認といったことを行い、おおよその原因を探っていきます。

状況によっては、配管内を専用カメラで調査したり、漏水探知機を用いて調査したり、圧力検査などの専門的な調査が必要になることもあります。

調査によって漏水箇所や原因が明らかになって初めて、修理方法や費用が具体的に決まります。

調査費用の目安

漏水調査の費用は、上記のような調査の具体的内容で決まります。

簡易的な調査なら無料相談の範囲で対応してくれる業者もありますが、専門調査が必要になる場合は費用が発生することになります。

一般的な目安としては、下記が相場の目安となります。

・現地調査：無料～1万円程度
・漏水調査：1万円～5万円程度
・カメラ調査：2万円～5万円程度
・特殊調査：数万円程度

管理組合が依頼する場合や共用部分の調査では、管理組合側が費用を負担するケースもあります。

修理費用は原因によって大きく変わる

次に修理にかかる費用です。これはどこが漏れているのかによって大きく変わります。

パッキンや接続部の交換

比較的軽微な修理で済み、数千円から数万円程度で対応できる場合があります。

給湯管や給水管の部分交換

壁や床を一部開口する必要がある場合、数万円から十数万円程度かかることがあります。

床下配管の交換

フローリングの解体や復旧工事が必要になると、十万円を超えることもあります。

共用配管の更新工事

管理組合による工事となるケースが多く、住戸単位ではなく建物全体の工事になる場合もあります。

水漏れより復旧工事の方が高くなることも

実際の現場では、配管の修理そのものよりも、内装の復旧費用の方が高くなることがあります。たとえばフローリングの張り替え、壁紙の貼り替え、天井の補修、収納の交換といったものです。

また、下の階まで被害が及んだ場合には、天井クロスの補修費用、照明器具の交換費用、家財の損害賠償費用が発生することもあります。

そのため、「配管を直せば終わり」とは限りません。

修理期間はどのくらいかかるか

水漏れの修理にかかる期間も、原因によって異なります。

軽微な修理なら数時間から1日程度で終わりますが、漏水箇所の特定に時間がかかったり、管理組合の承認が必要だったり、共用部分の工事になったりする場合には、数週間以上かかることもあります。

特に分譲マンションでは、管理会社や管理組合との調整が必要になるケースも多く、戸建て住宅より時間がかかることがあります。

「まだ大丈夫」が費用を大きくすることもある

水漏れの初期段階では、「少しシミがあるだけだから」「そのうち乾くだろう」と様子を見てしまうかもしれません。しかし、漏水は見えない場所で進行していきますので、小さな漏れでも、長期間続くと次のような状況につながります。

・下地材の腐食
・カビの発生
・床材の変形
・下階への被害

結果として、早期に対応していれば数万円で済んだ工事が、数十万円規模の修繕になることもあります。

費用を確認するときの注意

水漏れ業者から見積もり書を受け取ったら、単純な金額だけを見るのではなく、まずはそれが調査費用なのか修理費用なのかを確認し、内装復旧費が含まれているか、保険が利用できるのかといったことを確認しましょう。

原因が特定されていない段階で高額な工事を勧められたら、別の業者にも相談してみましょう。

経年劣化による水漏れは避けられないこともありますが、原因を正確に調べ、必要な工事を適切な範囲で行うことで、無駄な費用や不要なトラブルを防ぐことにつながります。