水道工事会社｜水コネクト
上階からの水漏れ被害は
誰に賠償してもらう？
話がこじれたらどうすればいい？

まずは、マンションやアパートで、上の階から水漏れが発生する原因について考えてみましょう。

これはおおまかに言うと、次の3つのケースがあります。

上階の水回りのトラブル

最もよくあるケースは、上の階の水回りで、次のような何らかのトラブルが発生していることで水漏れが発生していることです。

・キッチン下の排水管が外れている
・洗面台下の排水管が外れている
・浴室の床面にひびが入っている
・洗濯機の排水管に何かが詰まっている
・トイレの排水管に何かが詰まっている

水回りのトラブルはそんなに珍しいことではありません。

とくに排水管にはさまざまな異物が詰まってしまうことがありますし、配管自体にトラブルが発生することもあります。そこから水が流出して階下へと浸水して水漏れを引き起こしてしまうのです。

誰も水漏れをさせようとは思いません。

日常的に水漏れに注意していても、排水管の詰まりや劣化などを完全に防ぐことはできませんから、気づかないうちに階下の水漏れに発展してしまうケースも多いのです。

むしろ、階下に水漏れし、連絡を受けたことで、初めて自室の水回りトラブルに気が付いたりすることもあるのです。

上階周りの水道管の破損

次に多いのは、上階との間などに配置されている水道管が破損しているというケースです。

マンションやアパートなどの集合住宅には、目に見えない部分にさまざまな配管や設備などが設置されています。

上階との間に位置する空間に位置する水道管が経年劣化などによって破損してしまうと、そこから水漏れが発生して階下へと浸水して水漏れ被害をもたらすことになります。

とくに、築年数が経っているマンション・アパートの場合、水道管も当然同時期に設置されているわけですから、経年劣化を起こして破損するリスクは高いと言えます。

また、寒冷地などでは、気温の低さによって配管が凍結を起こすことで破損したり、直近で起こった地震の影響によって破損したり、経年劣化以外にも水道管が破損する可能性はさまざまな原因が考えられます。

上階の住人の過失

もちろん、上階の住人が何らかの過失を犯したために下階に水漏れしている可能性もあります。

・水をまいてはいけない箇所に水をまいた
・水漏れの状態またはその前兆を放置した
・水を出しっぱなしにして外出してしまった

たとえば、洗濯機の排水管がなんとなく調子悪いことを知りつつ、「まあいいか」と放置してしまうと、時間が経過するにつれ、そのことが原因で深刻な水漏れを引き起こしてしまうこともあります。そのような場合は、直接的には経年劣化が原因ですが、やはりそれを放置したその部屋の住人の過失ということになります。

また、ほんの少しの時間ならともかく、出張など長期にわたる期間、水を出しっぱなしで外出したりすると、水漏れ被害が深刻なことになりますし、さらに住人が留守のために部屋に入って水を止めることもできなくなります。

上の階からの水漏れがなぜ起こるかを説明しましたが、いずれも原因は上階にあります。水漏れの被害に遭っている下階の住人だけの力で解決することはできないでしょう。

現状を放置して被害を拡大させないためには、必要な相手に連絡して、なんとか事態の悪化を食い止めなければなりませんね。

では、誰に対してどのような連絡をするべきなのでしょうか？

上階の住人

やはり「上の階の住人」に対しては何らかのコンタクトをとっておくべきです。

原因についてあれこれ書きましたが、やはり真上の部屋で何らかの水回りトラブルが発生している可能性が高いからです。

たとえば「水を出しっぱなしにしている」「排水管が破損している」ということが原因なら、水を止めることで、とりあえず水漏れをストップさせることが可能です。

ただし、注意するべき点が2つあります。

真上の部屋が原因であるとは限らない

1つ目は「必ずしも真上の部屋が原因であるとは限らない」ことです。

上階からの水漏れは、真上ではなくその両端のどちらか、つまり斜め上の部屋のいずれかが原因になっていることもあります。

そのため、真上の部屋をくまなく調査しても、水漏れの原因を突き止めることができないことがあるのです。

過失と決めつけるとトラブルになる

2つ目は「上階の住人の過失と決めつけてしまうと、トラブルになる可能性が高い」ことです。

水漏れ被害を受けた側は、心の余裕を失っている状態ですから、早く解決したいと思うあまり、上階の住人に対して八つ当たりのような態度をとってしまうかもしれません。

ですが、根本的な原因がその建物自体の経年劣化だったり、真上の部屋に問題がなかったりすることもありますので、上階の部屋の住人のせいで水漏れしていると決めつけると、突然の言いがかりに気分を害してトラブルになってしまうこともあるでしょう。

先に管理会社に連絡しておいた方が無難かも

上記を考慮すると、上階の住人よりも先に「マンション・アパートの管理会社や大家さん」に連絡しておいた方が、スムーズにトラブルを解消できる可能性が高いと言えます。

上階の住人に直接コンタクトすることで応急処置を迅速に行える可能性もありますが、トラブルの原因になってしまうかもしれないというリスクを考えると、管理会社に先に連絡し、後のことを任せた方がいいという考え方もあります。

マンションの管理会社

上記したように、マンションやアパートで上の階から水漏れがあった場合は、慌てずにまずは「管理会社」や「大家・オーナー」といった建物の管理責任者に連絡するのがおすすめです。

冷静になって応急処置を施し、水漏れ被害を最小限に食い止めた上で、管理会社に連絡をしましょう。

ただし、深夜や早朝などの場合は管理会社や大家さんに連絡がつかないこともあります。

その場合は、水を吸うための布を多めに用意するなど応急処置を厳重に行っておき、時間をおいて再度連絡してください。

連絡してから後の対応はケースバイケースですが、必要な内容をきちんと確認しておき、適切な対処を冷静に行えるようにしておくことで事後処理もスムーズになります。

電気や水道関係の修理業者

管理会社への連絡が済んだら、念のため「電気の修理業者」に連絡をしておきましょう。

水漏れが発生すると、壁の中など見えない部分で電気配線に水が及び、最悪の場合はショートを起こしてしまう可能性もあるからです。

電気関係のプロに見てもらい、必要に応じて修理などをしてもらうべきです。

水漏れの原因は自室にあるわけではないため、自室に水道関係の修理業者に入ってもらう必要はないことが多いと思いますが、場合によっては自室に近い箇所で水漏れの原因がある可能性もありますので、視野に入れておきましょう。

なお、こういった「業者への連絡」は、水漏れの連絡を受けた管理会社が手配してくれることもあります。

電気や水道関連の業者を自分で手配すべきかどうかは、管理会社や大家さんにきちんと確認しておいてください。

保険会社

応急的に必要な行動をひと通り済ませたところで、最後に「保険会社」に連絡しておきましょう。

これは、この水漏れで自分が加入している「火災保険」を使う可能性があるからです。

火災保険というと火事にしか関係ないと思ってしまいがちですが、多くの火災保険では「水濡れ」も保障の対象にしています。その場合は、マンション・アパートの上の階からの水漏れについて、保険を使って補償してもらえる可能性があるのです。
ただしすべての火災保険でも水漏れを補償してもらえるとは限りませんので、ご加入中の火災保険が条件を満たしているかどうかを確認するため、火災保険会社に連絡をする必要があるわけです。

優先すべきは被害を拡大させないための応急処置や、他の相手への連絡ですが、それらがひと通り終わったら、忘れないうちに連絡しておきましょう。

さて、次に本記事のテーマである「水漏れの賠償」について説明します。

賠償とは、基本的に「被害が発生した責任をもつ人が費用を支払う」ことです。

では、マンションやアパートの上の階から水漏れが発生した場合、その責任は誰にあるのかというと、「水漏れの原因になった部屋の住人」か、「その建物の管理責任がある人（管理会社）」です。
それぞれ、どんな場合なのかを見ていきましょう。

上階の住人が水漏れを賠償する場合

上の階の住人が水漏れの責任を負う必要があるのは、水漏れの原因が「その部屋の住人の故意や過失によって発生した」という場合です。

たとえば「防水処理していない床に水をまいた」「水を出しっぱなしで外出した」といったケースは、これに当てはまります。

そのような場合は水漏れの原因が住人の責任であることが明確ですから、賠償責任もその部屋の住人が負うことになるでしょう。

マンションの管理会社が上階からの水漏れを賠償する場合

マンションやアパートの管理責任がある人が賠償責任を負うのは、基本的に「住人に故意過失が認められなかった場合」すべてです。

よくあるのは「水道管の老朽化」です。これを部屋の住人に責任を押し付けることは無理があることはわかりますね。

そのため、日常の中で自然に使用する範囲内で経年劣化などを起こし、それが水漏れの原因になっている場合には、そうなる前に配管の修理や交換をしなければならなかったということで、建物設備の管理責任がある管理会社や大家さんが、水漏れによる被害を賠償することになります。

ただし、「普通ありえないような使い方をしたために配管に異常な負担がかかった」「水漏れの予兆があることを知っていたが、それを放置していた」という場合には、住人の故意や過失に該当する可能性があります。過失が認められた場合は、かりに直接的な原因が経年劣化にあっても、住人が賠償責任を負うことになるかもしれません。

上の階から水漏れによって起こる被害には、原状回復には多額な費用がかかってしまうようなものもあります。

そもそもの水漏れが起こった原因、つまり責任は基本的にはないわけですから、責任がある人にきちんと「賠償」してもらいたいと思うのは当然のことです。

では、マンション・アパートで上階からの水漏れによる被害は、きちんと賠償してもらうにはどうしたらいいのでしょうか。

上階からの水漏れを賠償してもらうには被害状況の正確な把握が重要

上の階からの水漏れで被害を被ったときに最も重要なことは、「発生した被害を正確に把握しておく」ことです。

賠償してもらう金額は、発生した被害額を最大値として算出するものです。具体的にどのような被害が発生したかということを金額に換算して正確に把握していないと、相手が賠償すると言ってくれても、正当な金額を要求することができません。

ただ、こうしたトラブルを経験したことがある方は少ないでしょうから、金額を出せと言われても途方に暮れてしまうかもしれませんね。その場合は、被害状況の把握に詳しい第三者に被害状況の確認を依頼することをおすすめします。

まずは管理会綾や大家さんに相談してみて、管理会社の担当者に確認してもらったり、依頼できる業者を紹介してもらったりすると良いでしょう。

賠償を要求する相手によって状況も異なる？

前項で述べたように、上階からの水漏れの責任は、大きく「原因となっている部屋の住人」か「管理会社・大家さん」のどちらかになります（施工ミス等が原因で施工会社の責任というケースもあります）。

したがって水漏れ被害を賠償するのも、たいていはこの二者のどちらかということになります。

管理会社が賠償する場合

配管の老朽化などが原因で水漏れが発生し、管理会社や大家さんが賠償責任を負う場合には、話がこじれたりトラブルになることは少ないでしょう。

管理会社側としても住人とのトラブルを大ごとにしたくないはずです。正当な範囲内であれば素直に賠償に応じてくれるでしょう。

住人が賠償する場合

上階の住人の故意や過失によって水漏れが発生し、その住人に賠償責任が生じる場合はどうでしょうか。これは、上記の管理会社の場合とくらべると、話がこじれたりトラブルになってしまうことが意外と多いようです。

水漏れ被害の賠償額は、場合によっては100万円以上にもなることがあります。

一般の個人に100万円以上の賠償額を請求するということは、簡単なことではありません。減額請求をされることもありますし、1円たりとも支払う意思を見せない人もいます。

そのような場合にはどうすればいいのか、ということは後述します。

正当な価格を賠償してもらうことが難しい被害は？

賠償とは、水漏れによって壊れてしまった設備を修理したり、使えなくなってしまった物を買い直したりすることによって被害を復旧するために必要な費用です。物損によって損失した利益（逸失利益）の補填なども該当します。

金額を算出する方法には「新価」「時価」などがありますが、中には「価値がわかりにくいもの」が被害を受けることもあります。

たとえば美術品や歴史的価値のある物品などは、鑑定でもしてもらっていないかぎり、正当な価値を算出することが難しいですね。

上階からの水漏れによって被害を受けた物に正確な価値を主張できれば、その賠償を請求することができますが、金銭的な価値を算出できないと、それを相手に賠償してもらうことは難しいかもしれません。

そのようなことを避けるためには、天井からの水漏れを確認したらすぐに、その直下にある（水漏れの影響を受ける可能性が高い）品物を避難させ、水濡れで致命的なダメージを受けないようにしましょう。

「火災保険」と「賠償責任保険」は一方だけ

火災保険については上でも少しふれましたが、集合住宅の天井からの水漏れで被害を受けた場合、使える保険は大きく分けて2種類あります。

・火災保険（被害者が加入しているもの）
・賠償責任保険（賠償責任がある人が加入しているもの）

「火災保険」は火災による被害を補償してくれるだけでなく、保障内容に含まれていれば加入者の住宅が水濡れの被害に遭った場合にも適用されます。

「賠償責任保険」は、個人賠償責任保険や施設賠償責任保険のような保険があります。これらは何らかの被害を与えてしまった際の賠償を補償するための保険（特約含む）です。

水漏れを起こした上階の住人が賠償責任保険に加入していれば、これを適用して賠償金を支払うことができます。難しい場合にはその人の火災保険の水濡れ補償を使って被害額を補償してもらうこともできます。

ただし、複数の保険が適用可能な状況だった場合、実際に適用されるのは、ご自身の火災保険か、加害者の賠償責任保険のいずれか1つだけです。

上階からの水漏れの責任がある人が上階に住む一個人の場合、賠償額によっては交渉が難しいという場合もあるでしょう。

交渉が長引いてしまうと心身ともに疲れはててしまいます。また被害を復旧させなければ生活が不便だったり、賠償してもらう前提で支払った費用がかさむとこちらの経済状況にも影響が及びます。

水漏れ被害の賠償交渉をトラブルなく進めるためにはどうすれば良いのでしょうか？

個人間の賠償交渉はトラブルが起きやすい

個人間の交渉は、とかく難航するリスクが高いです。

大きな金額を日常的にやりとりしている会社などと違って、個人にとっては「身銭」です。誰だって1円たりとも多く負担したくないというのが本音です。

場合によっては、そんな金はない、と逆ギレするような人もいると思います。

賠償問題は管理会社に仲裁してもらおう

個人間の交渉をスムーズに進めるには、「第三者に仲裁してもらう」のが一番です。

第三者というのは、水漏れの被害者側でも加害者側でもない中立の立場にある人のことです。そうした人に交渉を仲裁しらもらえれば、当事者だけで交渉するよりも話がこじれて長引くリスクは低くなるでしょう。

マンションやアパートにおいて、トラブル交渉の仲裁を依頼すべきなのは「その建物の管理会社や大家さん」です。

管理会社側にとってはどちらも同じ立場ですから、完全中立の立場に立って交渉を仲裁してくれるでしょう。

賠償問題がこじれたら弁護士に相談

管理会社の仲裁をもってしても、どちらも譲らず、交渉が難航することもあります。

そんな場合には「弁護士に相談する」ことになります。

弁護士は法律の専門家であり、さまざまなトラブルを解決してきた経験を有していますので、水漏れ被害の賠償にについても、過去の事例なども踏まえて専門家の立場で公正かつ正当な手助けをしてくれるでしょう。

仮に問題が裁判沙汰に発展してしまった場合でも、弁護人として裁判を請け負ってくれるので、裁判による心身の負担を最小限に抑えられます。