水道工事会社｜水コネクト
漏水事故を起こしたとき
被害を受けたときにとるべき対応

漏水は戸建てでも集合住宅でも起こり得ます。特にマンションでの漏水は、個々の住人が生活する専有部と、マンション住人全員が利用する共有部のどちらでも起こり得ます。よくある漏水箇所と、その原因を解説します。

どこからが専有部で、どこまでが共有部？

マンションは大勢の人が住んでいる建物ですから、個々の住人の専有部と全員が利用する共有部に分かれます。

専有部とは、個々の住人が単独で所有している部屋内を指します。コンクリートの壁や天井などで囲まれた内側部分です。

ややわかりづらいのは、バルコニーやポーチ、窓などはどちらなのかということです。これらはその部屋に住む人しか使わないので、専有部だと思われがちですが、建物全体にかかわる部分なので、「専用使用部分」として共有部に含まれます。

専有部で漏水しやすい場所とその原因

個々の住人が生活している専有部では、次のような箇所で漏水が発生することがあります。

まずキッチンや洗面所、浴室などの水回りです。

とくに築年数が古い建物の場合は、経年劣化によるパッキンの割れや劣化、配管の腐食などが原因で漏水が起こりやすくなります。

一般的に、マンションでパッキンや配管の経年劣化による漏水事故が起こりやすくなるのは、築10年が目安と言われています。それを超えると、パッキンや配管の素材が徐々に劣化し始め、漏水リスクが高まります。特にパッキンはゴムでできているので、経年劣化によって硬化やひび割れが起こり、水を密閉できなくなります。配管も長年使い続けるうちにさびや腐食が発生して漏水を引き起こす原因になります。

ただし、10年というのはあくまでも目安で、建物の施工品質やメンテナンス状況、配管の素材などによっても異なります。

上記のほか、トイレでは、タンクや給水管、フロートバルブの故障や、便器と床の接合部分から漏水することがあります。

洗濯機置き場では、給水ホースや排水ホースの接続部分からの漏水、洗濯機の設置不良などが原因で漏水することもあります。

また、エアコンはドレンホースのつまりや、室外機の設置不良などが原因で漏水します。

共有部で漏水しやすい場所とその原因

漏水事故の多くは水道の配管（給水管や排水管）が建物の老朽化に伴い、配管自体が劣化したり、配管の接続部分から起こります。

給水管や排水管、部屋の蛇口や排水口など、どこまでが専有部分でどこからが共用部分なのか、なんとなくわかっているようで曖昧かもしれません。

国土交通省「マンション標準管理規約（単棟型）」の（標準管理規約別表第2「共用部分の範囲」）を見ると、給水管については本管から各住戸メーターを含む部分が「共用部分」、雑排水管及び汚水管については配管継手及び立て管が「共用部分」とされています。

各戸への給水・給湯・排水管が通っている配管シャフトも配管自体の劣化や、配管の接続部分からの漏水が起こります。

共有部での漏水としては、ほかにも、屋上やベランダで起こることがあります。これは防水層の劣化やひび割れ、排水口のつまりなどが原因で水が浸入するものです。

漏水は大きな被害に結びつくことがあります。漏水に気づいたらすみやかに以下の手順を実施してください。

原因を調べて応急処置する

まずは漏水の原因を特定し、応急処理をしましょう。

例えばキッチンや洗面所の蛇口から漏水している場合は蛇口を閉めて水を止め、パッキンや洗濯ホースを交換してください。トイレタンクからの漏水であれば、フロートバルブを調整しましょう。

上記は原因がすぐにわかるものですが、自分では原因を特定できないことも珍しくありません、その場合は業者に依頼して原因を特定し、修理をしてもらいましょう。

管理会社へ報告する

専有部での漏水しており、自分では応急処置以上のことができない場合は、次に管理会社へ連絡します。

管理会社が修繕業者の手配を依頼することもありますので、管理会社に知らせる前に自分で修繕業者を手配することは避けましょう。管理会社と修繕業者との間でトラブルになる可能性があります。

また、漏水によって電気系統に影響が出ることがあります。その場合は電気業者にも連絡しましょう。漏水によって電気系統がショートし、火災が発生する可能性があります。これも管理組合に任せてください。

また、漏水によって水道メーターや給湯器などに影響がある場合は、水道業者にも連絡が必要です。

業者に修理を依頼する

修繕業者が現場に来て漏水の原因を特定し、修繕計画を立てて作業を進めます。修繕の進捗状況や完了予定日などを忘れずに確認してください。

階下の住民に状況を説明する

漏水によって階下に被害が出ている可能性がある場合は、すぐに階下の住民に状況を説明しましょう。被害の程度を確認し、修繕が必要な場合は管理会社に連絡して修繕依頼をします。被害が出てしまった場合は誠意ある対応を心がけ、要望に耳を傾けて、迅速かつ適切な対応を取ることが大切です。

保険会社に連絡する

火災保険の水災補償や、賃貸住宅であれば借家人賠償責任保険に加入している場合は、保険会社に連絡しましょう。保険会社から、被害状況を写真で記録したり、業者の見積もりを取ったりという指示が出る場合もあります。

漏水の被害を受けた場合の注意

ここまでは漏水の加害者（自分の専有部で漏水が発生した場合）としての対処手順を説明してきましたが、漏水の被害を受ける側になってしまったら、以下の行動を行ってください。

まず、漏水の被害を受けた箇所や範囲、程度を確認します。写真や動画で記録しておくと良いでしょう。

次に管理会社に被害状況を報告し、修繕依頼をします。管理会社を通じて、漏水を起こしている加害者に連絡し、状況を説明して、修繕交渉を行います。

専有部での漏水は、漏水を起こした側が修繕費用を負担するのが一般的です。管理組合が加入する保険を利用して修繕することもあります。

漏水によって家財などに被害を受けた場合は、損害賠償を請求することになります。詳しくは次項以降で解説します。

漏水事故による修繕費用や損害賠償を誰が負担するのかということはケースバイケースです。

専有部での漏水事故による被害や修繕費用は、漏水を起こした専有部の居住者が負担するのが普通です。例えばキッチンや洗面所、トイレなどの水回りや、洗濯機置き場、エアコンからの漏水した場合、それを修繕するのは自己負担であり、誰かに被害を賠償してもらうことはできないでしょう。

一方、共有部で漏水事故が起こった場合は、管理組合が修繕費用を負担することになります。例えば給水管や排水管、屋上やベランダ、配管シャフトなどの漏水がこれに当たります。ただし、専有部での漏水が原因で共有部に被害が及んでいるような場合は、原因となった専有部の居住者が修繕費用を負担しなければならないこともあります。

漏水事故の原因が配管の施工不良や防水層の施工ミスなど、建物の施工業者の責任になる場合は、施工業者に修繕費用を請求することになります。

漏水事故を起こしてしまったり、他の居住者が起こした漏水事故によって被害を被ったとき、その損害賠償はどこまで請求できるのかということなどを解説します。

損害額の基準は「損害発生時点での価値の差額」

損害賠償を請求する金額は、損害を受けた物品の価値が、損害が発生した時点とその後でどのくらい下がってしまったかという観点で算定します。

例えば、漏水によって床が損傷した場合、経過築年数を踏まえて漏水発生前の床の価値を算定して損害額として請求することいなります。

具体的には次項以降で解説します。

被害を受けた床や壁などの内装修理費

漏水によって損傷した床や壁、天井などの内装修理費用は、損害賠償の対象となるでしょう。損傷の程度によって、部分的な補修で済む場合と、全面的な張り替えが必要な場合があります。

被害を受けた家財のクリーニング代

漏水によって汚れた衣服やカーペット、家具などの家財は、クリーニング代が損害賠償の対象となります。

クリーニングしても汚れが落ちないほど被害が大きい場合は、時価相当額を算定して賠償するか、買い替え費用が損害賠償の対象となります。ただし家具を購入してからの期間や使用状況によって減価償却した金額を差し引くことになります。

避難したホテルの宿泊費

漏水によってその部屋に住むことが難しいほどの被害を受けた場合は、避難したホテルなどの宿泊費を損害賠償の対象とすることもあります。ただしホテルによって宿泊費には差があり、また漏水の規模や修繕期間によって認められる宿泊期間は異なります。こうした場合は両者の話し合いによって解決することが多いでしょう。

休業補償や精神的苦痛に対する慰謝料

昨今は在宅勤務が一般的なものになっているので、被害を受けた人が自宅を仕事場にしていることも多いでしょう。この場合、漏水によって仕事ができなくなり、収入が減ってしまった場合は、休業による収入減を補償請求することもできます。ただし休業による収入減を立証する必要があるので、簡単なことではないかもしれません。

同様に、漏水被害による精神的な苦痛を受けたとして慰謝料を請求することができるかという問題があります。これが認められるためには漏水との因果関係を客観的に立証しなければなりません。

漏水との関連性が不明な賠償を請求されたら

漏水を起こしてしまった加害者の立場にある場合、漏水との関連性が不明な損害賠償を請求されたら、関連性を証明する責任は請求された側にあります。請求された側は、漏水との因果関係を否定する証拠を提示する必要があります。

トラブルに発展しそうな場合はどうすればいいか

漏水事故によるトラブルを避けるためには、関係者一人ひとりの誠意ある態度が重要です。場合によっては話し合いで解決できないこともあります。

管理会社や、管理会社が手配した修繕業者の対応に不満がある場合は、管理組合に相談し、管理組合を通じて、管理会社や修繕業者と交渉するのがお勧めです。

被害を与えてしまった人と、修繕の範囲や損害賠償の金額などで合意できない場合は、弁護士などの専門家に相談するのが良いでしょう。専門家を通じて適切な解決策を模索できます。保険会社が提示した損害賠償の金額などに合意できない場合も、弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。